廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路
建設(shè)可持續(xù)運營推進土地綜合開發(fā)
若干政策措施的通知
粵府辦〔2024〕5號
各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)：
《關(guān)于支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運營推進土地綜合開發(fā)若干政策措施》已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。實施過程中遇到的問題，請徑向省自然資源廳、發(fā)展改革委反映。
廣東省人民政府辦公廳
2024年5月7日
關(guān)于支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運營推進
土地綜合開發(fā)若干政策措施
為深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想和黨的二十大精神，認(rèn)真貫徹落實習(xí)近平總書記視察廣東重要講話精神，堅定不移踐行新發(fā)展理念，推進綠色發(fā)展，倡導(dǎo)綠色出行等綠色生活方式，加快形成生態(tài)文明制度體系，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的部署安排，現(xiàn)就推進鐵路（含國鐵干線，城際、市域、市郊、疏港鐵路等和修建復(fù)線、鐵路改造等）項目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)提出以下政策措施。
一、保障綜合開發(fā)用地需求
（一）新建鐵路項目沿線市、縣人民政府應(yīng)積極支持和保障綜合開發(fā)的用地需求，并根據(jù)綜合開發(fā)實施時序，將綜合開發(fā)用地需求納入國土空間規(guī)劃。鐵路項目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設(shè)用地指標(biāo)，由省自然資源廳使用省指標(biāo)保障。
（二）在鐵路項目規(guī)劃選址階段，將土地綜合開發(fā)需求作為項目選線和站場選址的重要因素統(tǒng)籌考慮，沿線市、縣人民政府應(yīng)及時對以站點為中心、半徑800米范圍內(nèi)用地實施規(guī)劃控制，并結(jié)合國土空間規(guī)劃和城市路網(wǎng)等實際情況，確定站場中心點向外半徑800米左右范圍內(nèi)的土地作為綜合開發(fā)備選用地。站場周邊綜合開發(fā)用地面積有限的或暫不具備開發(fā)條件的，經(jīng)沿線地級以上市人民政府與鐵路建設(shè)投資主體協(xié)商后，可在該站點所在地級以上市配置綜合開發(fā)備選用地。
（三）在鐵路項目可行性研究報告批復(fù)后、鐵路站場土地綜合開發(fā)專項規(guī)劃批復(fù)前，暫停出讓及劃撥該范圍內(nèi)土地；確有必要在暫停期內(nèi)開展國家、省重點工程或重大民生工程、環(huán)境保護工程以及在鐵路項目規(guī)劃選址確定前立項的“三舊”改造項目建設(shè)的，由有關(guān)地級以上市人民政府向省自然資源廳提出申請，省自然資源廳牽頭會同省有關(guān)部門研究決定。
（四）扣除站場用地后，同一鐵路項目的綜合開發(fā)用地總量按站場平均規(guī)模不超過50公頃控制，單個站場綜合開發(fā)用地規(guī)模不超過100公頃。
二、加強規(guī)劃編制和銜接
（五）新建鐵路項目沿線地級以上市自然資源主管部門或行業(yè)主管部門會同鐵路建設(shè)投資主體，在項目可行性研究階段同步編制境內(nèi)路段的鐵路站場土地綜合開發(fā)專項規(guī)劃，充分征求鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位以及其他相關(guān)部門書面意見后，報地級以上市人民政府批準(zhǔn)，并報省發(fā)展改革委、自然資源廳備案后實施。經(jīng)批準(zhǔn)的鐵路站場土地綜合開發(fā)專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)納入國土空間基礎(chǔ)信息平臺，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”，并將主要內(nèi)容納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實施。涉及調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃的，按有關(guān)規(guī)定辦理。
（六）鐵路站場土地綜合開發(fā)專項規(guī)劃應(yīng)按“一體設(shè)計、統(tǒng)一聯(lián)建、立體開發(fā)、功能融合”的原則編制，明確綜合開發(fā)用地位置、范圍、用地規(guī)模、開發(fā)條件等，促進站場及相關(guān)設(shè)施用地布局協(xié)調(diào)、交通設(shè)施無縫銜接、地上地下空間充分利用、交通運輸功能和城市綜合服務(wù)功能大幅提高，形成鐵路建設(shè)和城鎮(zhèn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性互動機制，促進鐵路交通和城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展。
三、促進土地復(fù)合開發(fā)利用
（七）對于必須與鐵路主體工程同步規(guī)劃、設(shè)計、施工的地上、地下建（構(gòu)）筑物等鐵路站場預(yù)留結(jié)構(gòu)空間，在符合安全生產(chǎn)條件下，支持鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位依法開展便民服務(wù)等相關(guān)物業(yè)的出租。
（八）利用鐵路項目紅線范圍內(nèi)的用地進行地上、地表、地下空間開發(fā)的，在符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃和鐵路項目安全需求的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續(xù)；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續(xù)。鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，進行地上、地表、地下開發(fā)。鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可按國辦發(fā)〔2014〕37號文規(guī)定采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)；由政府收回實施開發(fā)的，可參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補償鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位。
（九）支持鐵路項目法人單位利用自有土地、平等協(xié)商收購相鄰?fù)恋亍⒁婪ㄈ〉谜?yīng)土地或與其他市場主體合作，對既有鐵路項目站場用地進行綜合開發(fā)。鐵路項目沿線市、縣自然資源主管部門要依法為鐵路項目法人單位利用自有土地進行土地產(chǎn)權(quán)整合和宗地合并、分拆等提供服務(wù)。
四、明確供地方式
（十）鐵路項目沿線市、縣自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)國土空間規(guī)劃和鐵路站場土地綜合開發(fā)專項規(guī)劃的實施情況，將綜合開發(fā)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，并按要求公開。新建鐵路項目站場綜合開發(fā)用地采用市場化方式供應(yīng)的，供地公告時間不得少于60個工作日。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標(biāo)時，將土地綜合開發(fā)權(quán)一并招標(biāo)，新建鐵路項目中標(biāo)人同時取得土地綜合開發(fā)權(quán)，相應(yīng)用地可按開發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價格按出讓時的市場價確定。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權(quán)的，如用地符合《劃撥用地目錄》，可按劃撥方式供應(yīng)；如不符合《劃撥用地目錄》，采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。供應(yīng)既有鐵路項目綜合開發(fā)用地，應(yīng)將綜合開發(fā)用地的規(guī)劃要求和鐵路建設(shè)要求一并納入土地供應(yīng)的前提條件。
（十一）各地可探索對綜合開發(fā)用地采取“成片提供，分期供應(yīng)”的方式辦理用地相關(guān)手續(xù)，即參照現(xiàn)行的招標(biāo)拍賣掛牌模式先行確定綜合開發(fā)用地的使用權(quán)人和出讓價格，暫不整體履行招標(biāo)拍賣掛牌供地程序中的出讓合同簽署和出讓金繳納等流程，根據(jù)國土空間規(guī)劃和實際情況進行分宗，按宗地用途和有關(guān)規(guī)定分期簽訂綜合開發(fā)用地有償使用合同，分期供地的總價格按招標(biāo)拍賣掛牌時確定的價格執(zhí)行。分期供地的時限最長不得超過5年。因土地使用權(quán)人原因?qū)е路制诠┑夭荒茉?年內(nèi)完成的，不得再為該使用權(quán)人辦理余下土地的供地手續(xù)。
五、合理確定用地成本
（十二）符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約（容積率和建筑系數(shù)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%、投資強度增加10%以上）的工業(yè)項目，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%確定出讓底價。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。綜合開發(fā)用地建設(shè)房地產(chǎn)（含商業(yè)、寫字樓等）的，需以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，出讓底價應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地估價結(jié)果、供地政策和土地市場行情等，集體決策，綜合確定；土地出讓底價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓底價的20%。綜合開發(fā)用地涉及多種用途的，出讓底價不得低于相應(yīng)地段各用途對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價乘以其比例之和的70%。鼓勵空間集約利用，地下空間使用權(quán)的出讓（租賃）底價可按所在地級別基準(zhǔn)價乘以相應(yīng)的修正系數(shù)計算確定。具體修正系數(shù)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。增加空中連廊通道、地下公共通道以及自有用地增加公共停車設(shè)施等，不計收地價。
（十三）經(jīng)國家授權(quán)經(jīng)營的土地，在使用年限內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃或經(jīng)國家出資企業(yè)審核批準(zhǔn)后在集團公司內(nèi)部國有控股、國有實際控制企業(yè)之間非公開轉(zhuǎn)讓。
六、建立綜合保障機制
（十四）新建鐵路項目內(nèi)部收益率原則上應(yīng)滿足行業(yè)基準(zhǔn)值的要求，即融資前稅前財務(wù)內(nèi)部收益率不應(yīng)低于3%或項目資本金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率不應(yīng)低于1%。新建鐵路項目建設(shè)投資由出資主體按規(guī)定籌措落實。在不新增隱性債務(wù)的前提下，鐵路建設(shè)投資主體及鐵路沿線地級以上市人民政府承擔(dān)鐵路項目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任。其中，鐵路建設(shè)投資主體應(yīng)通過優(yōu)化線站位選址、提升運營效益，提高新建鐵路項目內(nèi)部收益率；鐵路沿線各地級以上市提供與可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任相匹配的綜合開發(fā)用地數(shù)量，具體可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任按該市境內(nèi)路段投資占項目總投資的比例確定。鐵路項目開通運營后可根據(jù)實際運營情況，每5年測算調(diào)整可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任，在項目開通運營首年起十年內(nèi)分?jǐn)傊Ц丁Ｍ恋鼐C合開發(fā)收益分市核算，優(yōu)先用于落實鐵路項目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任。
（十五）鐵路項目沿線地級以上市人民政府應(yīng)與新建鐵路建設(shè)投資主體按照一體規(guī)劃、聯(lián)動供應(yīng)、立體開發(fā)、統(tǒng)籌建設(shè)的原則，協(xié)商確定鐵路站場建設(shè)需配套安排的土地綜合開發(fā)事項，明確土地綜合開發(fā)項目與對應(yīng)鐵路站場、線路工程統(tǒng)一聯(lián)建等相關(guān)事宜。新建鐵路項目可研審批前，沿線地級以上市與鐵路建設(shè)投資主體要簽署可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議，明確綜合開發(fā)用地規(guī)模、位置、支付方式等，沿線各地級以上市根據(jù)土地綜合開發(fā)等據(jù)實繳付可持續(xù)運營資金。鐵路項目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任方案應(yīng)納入鐵路項目可行性研究報告上報審批，在項目可行性研究報告批復(fù)中予以明確。鼓勵沿線各地級以上市統(tǒng)籌礦產(chǎn)資源、股權(quán)資源、產(chǎn)業(yè)項目收益等，合法合規(guī)加大力度支持鐵路項目可持續(xù)運營。加大對符合條件的政府和社會資本合作（PPP）項目的信貸支持力度，為項目提供長期、穩(wěn)定、低成本的資金支持。
（十六）支持沿線綜合開發(fā)收益用于鐵路項目建設(shè)和運營。土地出讓收入扣除土地收儲等必要的成本和國家、省、市規(guī)定的剛性計提后，其余可用于鐵路項目建設(shè)和運營。以“鐵路項目+綜合開發(fā)”模式建設(shè)的鐵路項目，可由出讓土地獲得收入的沿線地級以上市人民政府按照收支兩條線的要求，根據(jù)與鐵路建設(shè)投資主體簽訂的可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議約定，從土地綜合開發(fā)收益中安排可持續(xù)經(jīng)營專項補助資金撥付鐵路項目法人單位，提高鐵路項目資金籌集能力和收益水平。“十二五”“十三五”期間采用“鐵路項目+土地開發(fā)”以外模式建設(shè)的廣珠城際鐵路項目，相關(guān)地級以上市人民政府和省有關(guān)部門應(yīng)按照《珠三角城際軌道交通項目運營保障金管理辦法》的具體要求實施開發(fā)收益管理。已移交廣州市的珠三角城際鐵路項目的土地綜合開發(fā)工作，由廣州市牽頭會同相關(guān)地市參照省級《珠三角城際交通項目運營保障金管理辦法》制定運營保障金管理辦法實施開發(fā)收益管理，省財政廳予以政策指導(dǎo)。鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地以及建成的站場、車輛段、停車場等上蓋板，其建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補償鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位。
（十七）鼓勵鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項目法人單位積極參與項目所在地級以上市實施鐵路項目紅線范圍及周邊土地綜合開發(fā)項目的土地一級開發(fā)等業(yè)務(wù)，項目所在地級以上市應(yīng)按照規(guī)定支付相關(guān)款項。
（十八）鐵路項目沿線各地級以上市在符合規(guī)定情況下設(shè)立鐵路運營保障金賬戶，匯存資金專項用于鐵路項目可持續(xù)經(jīng)營。
七、建立省市監(jiān)督及協(xié)調(diào)機制
（十九）嚴(yán)格土地開發(fā)利用管理。相關(guān)市、縣自然資源主管部門應(yīng)與取得綜合開發(fā)用地使用權(quán)的主體明確約定鐵路站場、線路工程應(yīng)先于綜合開發(fā)項目建設(shè)。取得綜合開發(fā)用地的主體未按約定優(yōu)先建設(shè)鐵路站場、線路工程的，按照國辦發(fā)〔2014〕37號文規(guī)定，不得為其辦理不動產(chǎn)手續(xù)。
（二十）建立省市鐵路項目沿線綜合開發(fā)監(jiān)督協(xié)調(diào)機制。省發(fā)展改革委統(tǒng)籌協(xié)調(diào)以“鐵路項目+綜合開發(fā)”模式推進鐵路項目規(guī)劃建設(shè)，省自然資源廳協(xié)調(diào)督促各地認(rèn)真落實鐵路項目土地綜合開發(fā)相關(guān)用地政策，省有關(guān)部門按照各自職責(zé)加強對相關(guān)項目建設(shè)運營和綜合開發(fā)的協(xié)調(diào)指導(dǎo)，鐵路建設(shè)投資主體切實履行鐵路項目建設(shè)運營主體責(zé)任，鐵路項目沿線各級人民政府要高度重視、認(rèn)真貫徹落實國家和省的相關(guān)政策要求，共同形成鐵路可持續(xù)經(jīng)營的長效機制。
本政策措施自印發(fā)之日起施行，有效期5年。本政策措施印發(fā)實施前，按照粵府辦〔2018〕36號文簽署土地綜合開發(fā)協(xié)議的鐵路項目，繼續(xù)按粵府辦〔2018〕36號文相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
