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廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平
促進節約集約用地的通知
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各地級以上市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
2009年以來，按照部省開展節約集約用地示范省建設的部署，為盤活低效存量土地資源，緩解用地供給不足問題，我省出臺了《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號），有效開展舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，取得了積極成效。為加快推進“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，更好地發揮國土資源的基礎性保障作用，現將有關事項通知如下：
一、加強規劃管控引導，積極推進連片成片改造
（一）將“三舊”改造納入全省各級國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃。進一步調整完善“三舊”改造地塊數據庫，認真開展“三舊”改造專項規劃修編工作。注重各類規劃的對應銜接，充分預留產業發展用地、生態建設用地和公益事業用地，促進城市功能完善和產業轉型升級。
（二）合理確定“三舊”改造片區范圍，整合分散的土地資源，推進成片連片改造。進一步發揮控制性詳細規劃的引領作用，按照“三舊”改造需要編制完善控制性詳細規劃。對于成片連片改造項目，可在控制性詳細規劃或者相關上位規劃的指引下，編制“三舊”改造項目單元規劃，明確改造目標、模式、功能定位、用地規模等內容；涉及歷史街區、不可移動文物或歷史建筑的，要制訂相應保護管理措施。各地可根據需要明確單元規劃的有效期限及其他約束性措施。
（三）及時完善規劃管理，做好土地利用總體規劃調整完善工作，統籌安排存量和新增用地。對于連片改造中不符合土地利用總體規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田前提下，可按規定程序申請修改土地利用總體規劃。各地可結合存量土地開發利用特點，完善控制性詳細規劃的修編程序和控制標準，并對提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目實行容積率獎勵或異地補償。
二、完善利益共享機制，充分調動土地權利人和市場主體參與改造的積極性
（四）凡實施改造的“三舊”用地，必須是已完成地籍調查和確權登記的地塊，做到土地權屬清晰，權屬界線準確，地類用途明確。對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先申請自行改造或者合作改造，當地政府應當提供便利，不得設立不合理限制條件。對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權利人可以優先收購歸宗后實施改造；原土地權利人無法實行收購歸宗的，當地政府可以統一收購儲備和組織改造，并通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。對于城市重點地區內的改造項目，各地要突出政府主導作用，充分尊重原土地權利人的意愿，穩妥有序推進成片開發。
（五）以出讓或劃撥方式取得的國有建設用地，涉及改變土地用途或其他使用條件的（現有工業用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），經審批機關批準后由當地國土資源行政主管部門與土地使用權人重新簽訂出讓合同。無合法手續且已實際建設使用的“三舊”用地，對符合補辦用地手續的，完善土地征收手續后，按照原用途補辦出讓手續；涉及改變土地用途或其他使用條件的，按照前述規定辦理。前述情形以及其他涉及辦理“三舊”用地出讓手續的，均須經地價評估、集體決策和公示程序后，按照市場價繳交或補繳土地出讓價款，并報省國土資源廳備案，抄送當地審計部門。
（六）舊廠房、舊城鎮改造涉及將工業用地等土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地（以下稱“工改商”項目），國有土地使用權由當地政府依法收回的，必須按規定采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，所得出讓收益可按規定用于補償原土地權利人。由原土地權利人自行改造的，除應當按規定補繳地價款及相關稅費外，應當按照城鄉規劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設。鼓勵和引導農村集體經濟組織自愿申請辦理土地征收手續將集體建設用地轉為國有建設用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地，但不得用于商品住宅開發。當地政府征收農村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補償與實物補償相結合的方式安置失地農民，充分保障農民利益。各地應當建立健全“三舊”改造利益共享機制，制定出臺相關具體政策文件，統籌兼顧政府、集體、土地權利人和市場主體等各方利益。
（七）編制或修編“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造項目單元規劃和年度實施計劃應當公開征求意見，保障土地權利人的知情權和參與權。“工改商”項目申請納入年度實施計劃時，“三舊”改造主管部門應當征求當地城鄉規劃、建設等相關部門意見，依據規劃要求和相關規定對項目的必要性和可行性、改造意愿、改造條件等進行充分論證和嚴格審核，并報當地政府批準；合作改造的應當按照規定程序選擇合作主體，涉及公有經濟成分占主導地位的公司、企業資產處置的，必須按照國有資產處置程序辦理，并通過公共資源交易平臺進行交易。舊村莊改造應當通過公平協商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢并依法取得多數土地權利人的同意意見；涉及合作改造的，應當通過農村集體資產交易平臺公開選擇合作主體。涉及完善征收手續且用地行為發生時依法要求聽證的，由“三舊”改造主管部門組織聽證，并按規定執行有關公告事項。各地“三舊”改造主管部門要嚴格規范“三舊”改造實施程序，提高工作透明度，積極履行監管職能，發現存在弄虛作假行為的，須立即停辦相關手續，并督促落實整改。
三、改進報批方式，加快完善歷史用地手續
（八）“三舊”用地改造方案涉及完善歷史用地手續的，改造方案由省政府審批，或由省政府授權地級以上市政府審批，省政府定期組織抽查。已完善建設用地手續的土地，需辦理土地征收手續的，依法報請省政府審批。
（九）各地要按照先易后難、分類實施的原則，靈活運用綜合整治、改變功能、拆除重建、歷史文化保護、生態修復等多種模式，加快推進完善歷史用地手續工作，確保實現年度改造任務和至2020年的預期改造目標。
（十）對于具備“三舊”改造條件，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，但尚未納入標圖建庫范圍的建設用地（含棚戶區改造用地），需辦理土地征收手續的，可在報請省政府審批用地時，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續。
四、完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力
（十一）鼓勵市、縣級政府安排一定比例的土地出讓收入用于統籌平衡“三舊”改造項目之間的利益，重點支持“三舊”改造涉及的城市基礎設施、公共服務設施及歷史文物保護、保障性住房項目建設。
（十二）“三舊”改造項目有關稅收可按規定申請減免。省稅務主管部門負責制訂“三舊”改造相關稅收指引。
（十三）按國家和省有關規定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業性收費；鼓勵按收費標準最低限收取設計、監理、安裝、測繪、施工圖審查、建設項目環境影響咨詢等經營服務性收費。
（十四）鼓勵承擔“三舊”改造項目的企業、各類金融機構按照風險可控、商業可持續原則，根據“三舊”改造項目特點和需求，創新企業集合債券等金融產品和服務，為項目改造主體提供全方位的金融支持。各地應及時向社會公布“三舊”改造項目信息。
（十五）各地實施“三舊”改造要優先選擇工礦企業棚戶區和城市危舊房進行改造，執行“三舊”改造優惠政策。“三舊”用地也可按規定納入棚戶區改造范圍，享受棚戶區改造優惠政策。
（十六）因“三舊”改造發生土地權屬爭議的，由所在地政府依法及時處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發生糾紛的，要引導當事人通過以調解為基礎的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設立第三方調解服務機構，充分發揮社會組織參與土地糾紛調解的優勢。有關土地權利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交村民大會或者村民代表大會討論決定。
（十七）各地應當將新增建設用地指標主要用于保障基礎設施項目、民生工程、現代產業項目建設，經營性用地原則上使用存量建設用地。土地利用年度計劃指標和“三舊”改造年度任務同步下達。完成“三舊”改造年度任務的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標，由市、縣級政府統籌安排使用；未完成年度改造任務的，適當扣減其用地計劃指標。對完善歷史用地手續的“工改商”項目應當在改造方案批準后兩年內實施，逾期未實施的，將相應扣減所在地市新增用地計劃指標。
五、加強組織領導，建立健全“三舊”改造工作監管機制
（十八）各地要將“三舊”改造作為一項長期的重點工作，切實加強組織領導，細化完善具體實施辦法和目標任務，強化工作責任，確保“三舊”改造工作順利推進。要將“三舊”改造項目涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續全部納入“綠色通道”，優化審批流程，簡化報批材料，推行網上辦理，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時辦結。加快實行“一門式、一網式”審批模式。
（十九）加強“三舊”改造事中事后監管。各地要依托省“三舊”改造地塊監管平臺，加快建立健全監管體系，制訂用地批后監管細則，對“三舊”改造項目實施情況進行動態監管。市、縣級“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽訂監管協議，明確具體監管措施以及改造主體的責任義務，并加強巡查監管，確保協議落實到位。對規模較大的改造項目，可依據城鄉規劃主管部門的分期規劃，結合改造資金籌措情況，實行分期供地；改造過程中需調整改造方案的，應報經原批準機關批準。
（二十）建立健全“三舊”改造項目退出機制，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，并按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。
（二十一）加強“三舊”改造工作信息公開，加大公眾監督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償、協議出讓補繳地價等重大事項，須經市、縣級政府集體決策，并將決策結果在政府門戶網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易平臺實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。
（二十二）省政府結合耕地保護目標責任履行情況考核工作，對各地“三舊”改造情況實行年度考核，重點考核常態化工作機制建設、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監管等工作。考核結果將作為土地利用年度計劃管理及實施獎懲的重要依據。
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廣東省人民政府
2016年9月14日
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