國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
為貫徹黨的十五大精神，進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，現就有關問題通知如下：
一、指導思想、目標和基本原則
（一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立 適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為 新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。
（二）深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化 ；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范 住房交易市場。
（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、 老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。
二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化
（四）1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際確定。停止住房實物分配后，新建經濟適 用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款 ，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。
（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底，職工個人和單位住房公積金 的繳交率應不低于5％，有條件的地區可適當提高。要建立健全職工個人住房公積金帳戶， 進一步提高住房公積金的歸集率，繼續按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監督”的原則，加強住房公積金管理工作。
（六）停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適 用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼 。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實際情況制訂，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。
三、建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系
（七）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供 的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住 房。住房供應政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。
（八）調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮住房困 難居民的住房問題。新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。 其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因 素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷 補償費，切實降低經濟適用住房建設成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力 相適應，促進居民購買住房。
（九）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。 廉租住房的租金實行政府定價。具體標準由市（縣）人民政府制定。
（十）購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。
四、繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場
（十一）按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號，以下簡 稱《決定》規定，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相 結合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職 的優撫對象等，各地可根據實際情況制定減、免政策。
（十二）按照《決定》規定，進一步搞好現有公有住房出售工作，規范出售價格。從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實行成本價，并與經濟適用住房房價相銜接。要 保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。 校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不得出售。具體辦法 按教育部、建設部有關規定執行。
（十三）要在對城鎮職工家庭住房狀況進行認真普查，清查和糾正住房制度改革過程中 的違紀違規行為，建立個人住房檔案，制定辦法，先行試點的基礎上，并經省、自治區、直 轄市人民政府批準，穩步開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。已購公有住房和經 濟適用住房上市交易實行準入制度，具體辦法由建設部會同有關部門制定。
五、采取扶持政策，加快經濟適用住房建設
（十四）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行 政劃撥方式供應。
（十五）各地可以從本地實際出發，制定對經濟適用住房建設的扶持政策。要控制經濟 適用住房設計和建設標準，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設配套資金來源，控制開發 建設利潤。停止征收商業網點建設費，不再無償劃撥經營性公建設施。
（十六）經濟適用住房的開發建設應實行招標投標制度，用競爭方式確定開發建設單位 。要嚴格限制工程環節的不合理轉包，加強對開發建設企業的成本管理和監控。
（十七）在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。
（十八）完善住宅小區的竣工驗收制度，推行住房質量保證書制度、住房和設備及部件的質量賠償制度和質量保險制度，提高住房工程質量。
（十九）經濟適用住房建設要注重節約能源，節約原材料。應加快住宅產業現代化的步伐，大力推廣性能好，價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的 住宅部件、配件生產供應方式。
六、發展住房金融
（二十）擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。
（二十一）對經濟適用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資產負債比例管理要求內，優先發放經濟適用住房開發建設貸款。
（二十二）完善住房產權抵押登記制度，發展住房貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。
（二十三）調整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。
（二十四）發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行要簡化手續，提高服務效率。
七、加強住房物業管理
（二十五）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
（二十六）加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維 修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。
（二十七）物業管理企業要加強內部管理，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的 服務，不得只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制， 促進管理水平的提高。有關主管部門要加強對物業管理企業的監管。
八、加強領導，統籌安排，保證改革的順利實施
（二十八）各級地方人民政府要切實加強對城鎮住房制度改革工作的領導。各地可根據本通知精神，結合本地區實際制定具體的實施方案，報經省、自治區、直轄市人民政府批準 后實施。建設部要會同有關部門根據本通知要求抓緊制定配套政策，并加強對地方工作的指 導和監督。
（二十九）加強輿論引導，做好宣傳工作，轉變城鎮居民住房觀念，保證城鎮住房制度 改革的順利實施。
（三十）嚴肅紀律，加強監督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價或低于成本價超標出售、購買 公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監察部門要認真查處，從嚴處理。國務院責成建 設部會同監察部等有關部門監督檢查本通知的貫徹執行情況。
本通知自發布之日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準。
國務院
1998年7月3日