深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定
第一條 為進一步規范拆除重建類城市更新項目用地審批工作，提高審批效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《建設用地審查報批管理辦法》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》、《深圳市人民政府關于深化規劃國土體制機制改革的決定》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等相關規定，制定本規定。
第二條 本規定適用于拆除重建類城市更新單元規劃確定由項目實施主體進行開發建設的用地和地下空間（以下簡稱“開發建設用地”）、及其農用地轉用實施方案的審批工作。
第三條 市規劃國土主管部門為城市更新業務主管部門，負責開發建設用地及其農用地轉用實施方案的政策擬訂和業務指導工作，每半年匯總各區審批情況并報告市政府。
各區政府（含新區管理機構，下同）負責開發建設用地及其農用地轉用實施方案的審批工作。
各區城市更新機構負責具體審查及報批工作，相關部門在職責范圍內做好配合工作。
第四條 城市更新項目以城市更新單元規劃劃定的項目拆除范圍為單位，按照城市更新單元規劃確定的分期實施時序進行用地審批：
（一）涉及分期但不分項目實施的，以各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（二）不涉及分期但分項目實施的，以各分項目分別作為一個整體進行用地審批；
（三）分項目后又分期實施的，以分項目內的各分期分別作為一個整體進行用地審批；
（四）分期后又分項目實施的，以分期內的各分項目分別作為一個整體進行用地審批。
一個整體范圍內的全部開發建設用地應當同時辦理用地審批手續,后續應當同時辦理土地使用權出讓合同簽訂手續。
第五條 城市更新項目拆除范圍內建筑物拆除和不動產權屬證書注銷工作完成后，實施主體應當持以下材料，向區城市更新機構申請開發建設用地審批：
（一）城市更新項目建設用地申請表；
（二）發改部門備案文件；
（三）城市更新單元規劃批準文件；
（四）城市更新項目實施主體確認文件；
（五）項目拆除范圍內相關土地權屬證明材料；
（六）轄區生態環境保護部門出具的項目用地不屬于疑似污染地塊的書面文件，或項目已按《深圳市建設用地土壤環境調查評估工作指引（試行）》規定的完成有關工作的證明材料。
（七）申請用地如位于地質災害易發區，或者在地質災害（隱患）威脅范圍內并可能形成重大、特大地質災害隱患的，需提供地質災害危險性評估報告及專家評審意見；
（八）其他政策要求的相關材料。
第六條 開發建設用地應同時符合以下審批條件：
（一）應符合已批城市更新單元規劃和城市總體規劃、土地利用總體規劃，以及基本生態控制線、水源保護區、橙線、藍線、紫線、黃線、軌道保護區、高壓走廊等相關約束要求，不得占用高標準農田、永久基本農田；
（二）用地總面積不得大于項目拆除范圍內手續完善的各類用地（以下簡稱“合法用地指標”）及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積；
（三）如涉及未完善征轉手續用地的，應在簽訂土地使用權出讓合同前完善相關手續；
（四）如涉及占用農用地、未利用地的，應按規定辦理農用地轉用手續。如未辦理的，應在用地審批時一并辦理，并在簽訂土地使用權出讓合同前取得農用地轉用實施方案批復；
（五）如涉及占用林地的，應按程序辦理使用林地手續，并取得林業主管部門意見；
（六）如涉及壓覆重要礦產資源的，應取得省級國土資源行政主管部門出具的壓覆重要礦產資源儲量登記書；
（七）如位于地質災害易發區，或者在地質災害（隱患）威脅范圍內并可能形成重大、特大地質災害隱患的，應進行地質災害危險性評估并取得專家評審意見；
（八）如經市生態環境部門認定屬于污染地塊需開展土壤環境詳細調查和風險評估的,應按《深圳市建設用地土壤環境調查評估工作指引（試行）》的規定完成有關工作；
（九）應落實城市更新單元計劃、規劃及項目實施監管協議中相關要求；
（十）應符合國家法律、法規和有關政策的其他要求。
第七條 根據城市更新單元規劃，將拆除范圍外的已批未建設用地（以下簡稱“被騰挪用地”）通過騰挪方式納入城市更新單元開發建設用地范圍的，按照以下程序辦理相關手續：
（一）計劃申報主體應與被騰挪用地土地使用權人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規劃一并報審。
（二）項目實施主體申請人應與被騰挪用地土地使用權人簽訂土地騰挪協議書。區城市更新機構在確認項目實施主體時，應根據城市更新單元規劃有關要求對土地騰挪協議書進行審查，不符合要求的，不得核發實施主體確認文件。被騰挪用地如涉及閑置的，在項目實施主體確認前應依法處置完畢并可由土地使用權人開發建設。
區城市更新機構與項目實施主體簽訂的項目實施監管協議應明確對被騰挪用地的監管內容。
土地騰挪協議書應明確由項目實施主體負責理清已批未建設用地范圍內的經濟關系，并按照城市更新單元規劃明確約定被騰挪用地和項目拆除范圍內用于騰挪的土地（以下簡稱“騰挪用地”）的坐標、面積、用途、容積率、出讓年期等內容。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權出讓合同的約定執行。
（三）項目實施主體確認后，被騰挪用地的土地使用權人或經其授權委托的項目實施主體應向不動產登記中心申請注銷被騰挪用地的不動產權屬證書。
（四）區城市更新機構在審查項目開發建設用地申請時，應同時審查項目涉及的土地騰挪情況，一并報區政府審批。
（五）區城市更新機構在開發建設用地簽訂土地出讓合同前應與被騰挪用地土地使用權人、項目實施主體簽訂土地使用權出讓合同補充協議，明確騰挪用地的界址范圍、坐標和相關權利義務。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權出讓合同的約定執行。
第八條 城市更新單元規劃確定的架空連廊、跨街建筑物或地下空間，建設用地審批時應明確其水平投影范圍、面積和豎向標高。
屬于開發建設用地范圍外的公共架空連廊和公共通道的，其用地申請由區相關部門或其委托實施主體報區城市更新機構審查后，參照本規定第十二條的規定辦理后續手續。
開發建設用地范圍內如涉及公共架空連廊的，應在土地使用權出讓合同中明確約定，公共架空連廊建成后產權無償移交政府，24小時無條件對公眾開放。
架空連廊、跨街建筑物或地下空間等涉及與相鄰地塊互聯互通的，應在各相鄰地塊的土地使用權出讓合同或者補充協議中約定互聯互通的義務。
在建設工程規劃許可階段，可以根據城市更新單元規劃和相關標準規范對其水平投影范圍、面積和豎向標高進行適當調整，并簽訂土地使用權出讓合同補充協議，無需重新申請建設用地審批。
第九條 分期實施的城市更新項目，各期拆除范圍內的合法用地指標應在當期使用。如后期拆除范圍內合法用地指標不足的，對于不足部分，可使用已簽訂土地使用權出讓合同的項目合法用地指標超出已出讓開發建設用地面積的部分。超出的合法用地指標存在多種用地類別時，按照地價測算次序使用。
第十條 城市更新項目涉及非農建設用地與農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地重疊的，按照以下規則處理：
（一）非農建設用地在農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成前已經劃定的，重疊部分按非農建設用地處理，農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標。
（二）非農建設用地在農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成后調入的，重疊部分按非農建設用地處理的，農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標；重疊部分按農村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理的，非農建設用地可在拆除范圍內另行計入合法用地指標，無需再調整非農建設用地方案。
第十一條 非農建設用地與舊屋村用地重疊的，重疊部分按非農建設用地處理的，舊屋村用地不計入合法用地指標；重疊部分按舊屋村用地處理的，非農建設用地可在拆除范圍內另行計入合法用地指標，無需再調整非農建設用地方案。
第十二條 區城市更新機構應在受理申請之日起20個工作日內對開發建設用地申請進行審查。經審查符合相關規定的，報區政府審批，區政府審批通過后核發建設用地批復。經審查不符合相關規定或區政府審批不通過的，由區城市更新機構作出不予行政許可決定。
區政府核發批復后，區城市更新機構按程序辦理涉及的農轉用實施方案備案、土地使用權出讓合同簽訂等后續手續，并及時錄入土地市場動態監測監管系統。
第十三條 城市更新單元規劃確定無償移交政府的用地應在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前移交入庫。
城市更新項目拆除范圍內涉及非農建設用地的，區城市更新機構應通知規劃國土主管部門轄區派出機構在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前核銷非農建設用地指標。
第十四條 項目如涉及占用農用地、未利用地的，應辦理農轉用手續，其農轉用實施方案由區城市更新機構擬訂并與項目開發建設用地同步報區政府審批。
僅涉及地下空間，地面仍保留為非建設用地的，不需要辦理農用地轉用實施方案審批。
架空連廊、跨街建筑物按照其水平投影面積進行農用地轉用實施方案審批。
第十五條 農用地轉用實施方案應同時符合以下審批條件：
（一）符合土地利用總體規劃；
（二）占用土地利用總體規劃確定的限制建設區和禁止建設區的建設項目須提供有審批權的人民政府或相關部門審批同意的批復。
（三）未占用高標準農田和永久基本農田；
（四）占用耕地的，須按相關規定辦理占用耕地手續。
（五）土地權屬、位置、范圍、地類、面積準確、清晰；
（六）涉及違法用地的，須提供違法用地行為已經查處完畢的證明材料。
第十六條 農用地轉用實施方案經區政府審批通過后5個工作日內，區城市更新機構應向市財政主管部門申請繳納新增建設用地土地有償使用費，并于取得市財政主管部門出具的繳費憑證后的10個工作日內提請區政府核發農用地轉用實施方案批復。批復結果應抄送國家土地督察廣州局、省自然資源廳和轄區稅務部門。
涉及占用耕地的，實施主體應辦理耕地占用稅完稅手續，在簽訂土地使用權出讓合同前提供完稅憑證。
農用地轉用實施方案備案、供地情況備案等工作由區城市更新機構負責。
第十七條 區城市更新機構編制更新項目農用地轉用實施方案前應征求市規劃國土主管部門轄區派出機構意見，明確新增建設用地指標的來源。市規劃國土主管部門轄區派出機構根據區政府核發的批復做好轄區農轉用指標使用臺賬管理工作，并按要求定期報市規劃國土主管部門匯總。
第十八條 區政府核發建設用地批復、農轉用實施方案批復后，區城市更新機構應分別在項目現場及門戶網站將用地批復、農轉用實施方案批復予以公開。
第十九條 本規定自發布之日起施行。
附件：
1.城市更新項目建設用地申請表；
2.**區（新區）城市更新局關于提請審議**項目等*項城市更新項目用地的請示；
3.城市更新項目用地審批表；
4.**區（新區）城市更新局關于提請批復**項目等*項城市更新項目用地的請示；
5.深圳市**區政府（新區管委會）關于**項目等*項城市更新項目用地的批復（代擬稿）；
6. 關于**區*年*半城市更新項目用地審批情況的報告。
附件下載：附件1-6