廣東至少1300個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)將改造 鼓勵(lì)實(shí)施規(guī)模化改造 精簡(jiǎn)工程審批全流程
2月5日，省政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》），明確今年全省要開工改造不少于1300個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，其中重點(diǎn)改造2000年底前建成的小區(qū)，分基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類進(jìn)行改造，并對(duì)資金保障、工程推進(jìn)等重難點(diǎn)問題進(jìn)行明確。
重點(diǎn)改造2000年底前建成的小區(qū)
老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，也是未來城市建設(shè)模式轉(zhuǎn)變的方向和重點(diǎn)。此次《意見》明確了改造目標(biāo)，今年全省要開工改造不少于1300個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及超過25萬戶居民，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。而到“十四五”期末，要基本完成廣東2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，有條件的地區(qū)力爭(zhēng)完成2005年底前建成的老舊小區(qū)。
哪些小區(qū)能納入改造范圍？《意見》明確，城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）將被納入，并重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。
《意見》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，計(jì)劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(qū)（獨(dú)棟住宅）不得作為改造對(duì)象。符合要求的國(guó)有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊(duì)所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，按屬地原則納入改造范圍。
《意見》還明確了3類改造內(nèi)容，分別是基礎(chǔ)類、完善類、提升類。
基礎(chǔ)類是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、道路、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施。
完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。而提升類是為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的改造內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。
針對(duì)不同改造內(nèi)容，《意見》指出基礎(chǔ)類要發(fā)揮財(cái)政資金的主導(dǎo)作用，做到應(yīng)改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類則要按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，做到能改則改。
鼓勵(lì)社會(huì)力量參與設(shè)計(jì)改造運(yùn)營(yíng)
在不少地市老舊小區(qū)的改造中，如何廣泛發(fā)動(dòng)各方參與是個(gè)難題。此次《意見》提出，要建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機(jī)制，社區(qū)黨組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造工作。
在具體推進(jìn)上，《意見》支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實(shí)施規(guī)模化改造，鼓勵(lì)采用工程總承包（EPC）、國(guó)企平臺(tái)等市場(chǎng)化方式推進(jìn)。并推動(dòng)規(guī)劃師、建筑師、建造師、監(jiān)理師、造價(jià)師等進(jìn)社區(qū)輔導(dǎo)。但是對(duì)涉及歷史文化名城、歷史文化街區(qū)、不可移動(dòng)文物、歷史建筑的改造項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)保護(hù)修繕要求。
小區(qū)改造完成后，可根據(jù)實(shí)際選擇聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)、準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)或?qū)嵭袠I(yè)主自治管理，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則。鼓勵(lì)多渠道籌集管理維護(hù)資金，比如通過增設(shè)停車位、開辟?gòu)V告位等方式增加小區(qū)公共收入來源。
《意見》也提出推動(dòng)社會(huì)力量參與，比如鼓勵(lì)國(guó)有企事業(yè)單位等原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。通過政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會(huì)力量參與各類服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會(huì)資本合作模式參與改造。對(duì)增設(shè)停車庫(kù)（場(chǎng)）、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)場(chǎng)所、加裝電梯等改造項(xiàng)目，可探索“改造＋運(yùn)營(yíng)服務(wù)”一體化的市場(chǎng)運(yùn)作模式推進(jìn)小區(qū)改造。
推進(jìn)存量資源整合利用。鼓勵(lì)各地按照連片整合、統(tǒng)籌配套、分批推進(jìn)的要求，進(jìn)行大片區(qū)或跨片區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，實(shí)現(xiàn)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、公共空間等共建共享。
居民可通過公積金出資參與
在老舊小區(qū)改造中，另一大難題是資金。《意見》特別對(duì)改造資金進(jìn)行了規(guī)范和指引，提出要建立改造資金合理共擔(dān)機(jī)制。
首先明確各地級(jí)以上市人民政府要制定居民參與出資指引，合理確定居民出資比例。居民則可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式出資。
《意見》還鼓勵(lì)各地爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。但中央補(bǔ)助資金要重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，可適當(dāng)支持2000年后建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，但不得超過國(guó)家規(guī)定的限定年限和比例。
同時(shí)，各地要對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可納入國(guó)有住房出售收入存量資金使用范圍，并積極爭(zhēng)取通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。
《意見》也提出運(yùn)用金融手段，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)性開發(fā)授信產(chǎn)品，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。也支持改造工作的運(yùn)營(yíng)主體運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債權(quán)融資，但不得承擔(dān)政府融資職能。
具體實(shí)施時(shí)，《意見》提出精簡(jiǎn)改造項(xiàng)目審批全流程。推行網(wǎng)上審批、聯(lián)合審查和并聯(lián)審批，不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。不改變建筑面積、總高度、層數(shù)、外立面，且不影響建筑安全的項(xiàng)目，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對(duì)不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，且實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。