廣東省人民政府辦公廳印發關于深化
工業用地市場化配置改革若干措施的通知
粵辦函〔2021〕226號
各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
《關于深化工業用地市場化配置改革的若干措施》已經省人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向省自然資源廳反映。
省政府辦公廳
2021年7月20日
關于深化工業用地市場化配置改革的
若干措施
為貫徹落實黨中央、國務院《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，進一步深化工業用地市場化配置改革，促進我省工業經濟高質量發展，現結合我省實際提出如下措施。
一、高效配置新增工業用地
（一）加強供需對接。市、縣自然資源主管部門在編制年度建設用地供應計劃時，應通過中國土地市場網、全國公共資源交易平臺（廣東）、當地公共資源交易平臺等渠道發布工業用地（包含國有工業用地和集體工業用地）需求申報公告，收集市場需求。市、縣自然資源主管部門要會同同級發展改革、科技、工業和信息化、生態環境等主管部門，依據國家產業政策、當地產業發展規劃，結合市場供需及招商引資等情況，認真研究市場需求，并將其中合理需求納入建設用地供應計劃，報經同級人民政府同意后向社會公布，接受用地預申請。
（二）推行“標準地”供應。“標準地”是指根據不同行業分類，在供地條件中設定固定資產投資強度、容積率、畝均稅收、就業貢獻、研發經費投入強度等控制指標，并結合區域評估結果和規劃要求，在同一區域內按照統一的標準進行供應和監管的國有工業用地。省工業和信息化廳、自然資源廳負責牽頭制定“標準地”控制指標體系。市縣級人民政府應組織對工業用地集聚區開展區域評估，區域評估主要包括壓覆重要礦產資源查詢、環境影響評價、節能評價、地質災害危險性評估、地震安全性評價、氣候可行性論證、洪水影響、水資源論證、水土保持評估、文物考古調查勘探、雷電災害評估等事項。供應具體地塊時，市、縣自然資源主管部門要會同相關部門依據“標準地”控制指標體系、區域評估結果及相關規劃要求，綜合確定合理可行的規劃條件及控制指標，納入供地方案。經依法批準設立的各類省級以上開發區（產業園區，含省級以上經濟技術開發區、省級以上高新技術產業開發區、省產業園等），到2022年應有30%以上的新供國有工業用地實行“標準地”供應，到2025年新供國有工業用地要全面實行“標準地”供應。鼓勵其他區域實行“標準地”供應。
（三）推行“帶項目”供應。對于市場需求建議、招商引進的工業項目，由負責招商的部門或機構會同相關產業主管部門對項目的必要性、可行性、建設內容、建設規模等進行論證，提出產業準入條件、履約監管要求、產業監管協議等，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目”招標拍賣掛牌供應。
（四）推動“交地即開工”。對于規劃建設條件明確的工業項目，市縣級人民政府可組織自然資源、住房城鄉建設等主管部門同步編制建設工程設計方案、施工圖設計方案，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶方案”招標拍賣掛牌供應。在項目單位簽訂土地使用權有償使用合同并按規定完成相關手續后，自然資源主管部門和住房城鄉建設主管部門可依申請核發建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可等相關證書。
土地成交后，確需調整建設工程設計方案、施工圖設計方案的，在不涉及規劃條件變更的前提下，可不再辦理土地有償使用合同調整手續。
二、大力盤活存量工業用地
（五）多措并舉盤活存量工業用地。鼓勵各地采取統一收儲后出讓、引導企業協議轉讓、“三舊”改造等多種方式整理工業用地，拓寬工業用地供給渠道。支持各地采取清理騰挪、強化整合等方式加大存量國有工業用地收儲力度，支持建設一批承載大項目、大產業、大集群的專業化園區、省產業園等工業集聚區。
（六）試行預告登記轉讓。開發投資未完成出讓合同約定開發投資總額25%的國有工業項目用地，涉及轉讓建設用地使用權的，可先簽訂轉讓合同，辦理不動產預告登記，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理不動產轉移登記。轉讓方存在違約行為或涉及閑置土地的，在申請辦理不動產轉移登記前須依法依規依約處理到位。受讓方可憑預告登記證明辦理項目規劃、建設、環評、消防等審批手續。開發投資額的認定，以有資質的中介機構出具的審計報告或評估報告，或者縣級以上人民政府或開發區（產業園區）管委會出具的書面認定意見為依據。
（七）支持國有工業用地抵押。以有償方式取得的國有工業用地使用權抵押，抵押物價值由抵押雙方協商或通過評估決定，國有工業用地地上無合法報建手續的建（構）筑物及其附屬設施不得納入抵押物，抵押權實現時按照雙方約定的方式與抵押物一并處置，土地有償使用合同對抵押已有約定的，從其約定。土地有償使用合同約定可以分割抵押的，可按已辦理分割后的不動產登記單元分別進行抵押。
以劃撥方式取得的國有工業用地使用權抵押，應當連同國有工業用地地上有合法產權證明的建（構）筑物及其附屬設施一并依法依規設定抵押權，由不動產登記機構依法辦理抵押登記手續，無須另行辦理抵押審批手續。在抵押權實現時，以轉讓所得的價款繳納相當于土地出讓價款的款項后，抵押權人方可優先受償，并應當將此要求在不動產登記簿和不動產權證上予以注記。
（八）降低“工業改工業”門檻。2009年12月31日前已建設使用，規劃用途為工業，且確需實施升級改造的現狀工業用地，可按規定納入“三舊”改造標圖建庫范圍，不受上蓋物占地比例限制。上述用地無合法用地手續的，可按照“三舊”改造政策完善用地手續，但在土地有償使用合同中必須明確約定將工業用地改變為其他經營性用途的，由政府無償收回土地使用權。
（九）支持工業項目使用集體經營性建設用地。工業項目使用依法入市的集體經營性建設用地，應當按程序納入建設用地供應計劃。以出讓方式供應，應當采取招標拍賣掛牌方式。以出租方式供應，只有一個意向用地單位的，可以協議方式供應，公示期間有兩個以上（含兩個）意向用地單位的，轉為招標拍賣掛牌方式供應。受讓方和承租方可憑土地有償使用合同和繳款憑證辦理規劃、建設、環評、消防、不動產登記等手續。
集體經營性建設用地地上已確權登記的工業物業涉及分割轉讓、抵押的，可以幢、層為基本單元進行分割，但不得預售。具體分割要求由各地級以上市人民政府結合實際確定。
三、引導工業項目集聚發展
（十）推動工業項目入園進區。各地要根據本地區產業發展實際，統籌存量工業用地和新增工業用地，在國土空間總體規劃中合理確定工業用地規模和布局，對于新增和擬保留使用的存量工業用地全部落實建設用地規模。新建工業項目和經批準實施異地搬遷的工業項目，除因安全生產、工藝技術等特殊要求外，原則上應當進入開發區（產業園區）生產建設。加快實施村鎮工業集聚區升級改造攻堅行動，“關停并轉”一批村鎮工業集聚區，升級改造后土地規模較大、產業發展基礎較好的村鎮工業集聚區可規劃建設省產業園。各地應合理劃定工業用地控制線，并納入詳細規劃予以落實。
（十一）支持中小微企業集聚發展。各地要在市場調查分析的基礎上，在年度建設用地供應計劃中安排一定比例的國有工業用地用于標準廠房建設，保障中小微企業生產空間。標準廠房用地可按規定采取出讓、租賃、作價出資（入股）、先租后讓、彈性年期出讓等多種方式供應，具體操作細則由各地級以上市人民政府結合實際制定。鼓勵珠三角地區各地級以上市探索將標準廠房用地劃撥或協議出讓給市縣級工業和信息化主管部門或開發區（產業園區）管委會，用于在開發區（產業園區）或村鎮工業集聚區范圍內建設只租不售的標準廠房，采取此方式供應工業用地的面積不得超過本行政區域當年度計劃供應工業用地總面積的10%，土地供應結果報省自然資源廳備案。各地可在標準廠房用地供應方案中明確主導產業方向，引導產業鏈上下游中小微企業集聚發展。標準廠房建筑形態應符合工業項目的層高、載荷、安全、消防、單套最小建筑面積等要求，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態。
（十二）推動二三產業融合發展。同一土地使用權人相鄰多宗國有工業用地可統一規劃布局、適度集中建設生產服務、行政辦公、生活服務設施，生產服務、行政辦公、生活服務設施用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少，但不得單獨分割轉讓、抵押。對融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等創新功能的新型產業用地，其配套行政辦公、生活服務設施建筑面積應控制在總建筑面積的30%以內，且不得單獨分割轉讓、抵押，并應當將此要求在土地有償使用合同或補充協議中作出明確規定，在不動產登記簿和不動產權證上予以注記。探索以招標拍賣掛牌方式供應包含工業用途與其他產業用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業建筑面積占比不得低于50%。
四、加強工業用地服務監管
（十三）建立供需服務平臺。市縣級自然資源主管部門要會同相關主管部門依托現有的土地市場交易或供需平臺，建立工業用地用房供需服務平臺，匯集工業用地用房供需信息，引導工業企業通過平臺發布用地用房信息，并為企業提供供需對接等服務。通過平臺達成工業用地交易意向的供需雙方，可轉入土地交易機構進行交易。
（十四）規范價格管理。各地可在不低于國家工業用地最低價標準的基礎上，制定本地區不同類別工業用地的出讓最低價標準或地價修正系數。新型產業用地可根據生產用房分割轉讓比例、轉讓限制條件、政府回購要求等因素實行差別化地價。存量國有工業用地轉為新型產業用地、混合產業用地的，應在評估基礎上綜合確定應補繳地價款。混合產業用地出讓底價不得低于相應地段各用途對應級別基準地價乘以其比例之和的70%。
（十五）強化履約監管。對于新供應使用的國有工業用地，縣級人民政府或開發區（產業園區）管委會應與工業用地受讓（承租）方簽訂項目監管協議，明確產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率、退出機制、股權變更約束、生態環境保護要求等內容，作為有償使用合同的附件，相關主管部門要按照“誰提出、誰監管”的原則對約定事項實施監管，實行全周期管理。建設用地使用權發生轉讓的，土地有償使用合同或項目監管協議載明的權利、義務隨之轉移。使用集體經營性建設用地的工業項目，縣級人民政府可與受讓（承租）方簽訂項目監管協議，相關主管部門要按照職責分工依法依規依約實施監管，其中涉及改變土地用途的，由縣級自然資源主管部門負責監管；涉及房屋銷售、廣告宣傳的，由縣級住房城鄉建設主管部門、市場監督管理部門負責監管；未按建設工程規劃許可證進行建設的，由縣級相關執法部門負責監管。
（十六）探索建立信用約束機制。市縣級自然資源主管部門應當將國有工業用地有償使用合同、項目監管協議履約情況等納入信用管理，依法依規認定相關市場主體失信信息，并通過“信用中國（廣東）”網站、國家企業信用信息公示系統（廣東）、市縣級人民政府門戶網站等渠道向社會公開，對失信市場主體依法依規實施信用懲戒。信用等級高的市場主體，可按規定享受財政、金融及審批等方面優惠政策。
本措施自2021年8月21日起施行，有效期5年。納入“三舊”改造范圍的工業用地，按照省“三舊”改造政策相關規定執行。地級以上市人民政府可結合本地實際制定實施細則。
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