《關于深化工業用地市場化配置改革的若干措施》解讀
一、制定背景
近年來，我省在加強工業用地保障方面出臺了一系列政策文件，創新推出了長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓、工業物業產權分割轉讓登記等政策措施，有力支撐了我省工業發展。同時，我省工業用地仍存在招商引資與供地機制不匹配、好項目難以通過“招拍掛”取得用地、中小微企業項目用地難、廠房市場“二房東”抬高成本等問題。2020年3月，中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確要求進一步深化產業用地市場化配置改革，健全工業用地市場供應體系。為貫徹落實黨中央、國務院關于推進要素市場化配置改革的決策部署，進一步完善工業用地供應機制，有針對性地解決上述問題，省自然資源廳在省內外開展了廣泛、深入調研，研究起草了《關于深化工業用地市場化配置改革的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），經十三屆省政府第153次常務會議審議通過，由省政府辦公廳以粵辦函〔2021〕226號印發，自2021年8月21日起施行，有效期5年。
二、主要內容
《若干措施》共提出四方面16條具體措施，這些措施的實施，有利于破解供需不匹配局面、擴大工業用地有效供給、保障中小企業生產空間、降低工業企業用地成本，確保工業用地真正用于工業。
（一）高效配置新增。一是對搜集工業用地的市場需求、加強供需對接作出規定。二是推行“標準地”供應，制訂控制指標體系，推行區域評估，在此基礎上確定規劃條件和控制指標納入供地方案，并明確優先在省級以上開發區或產業園區實施。三是明確招商和產業部門研究提出產業準入條件，納入供地方案，實行“帶項目”供應。四是對于規劃建設條件明確的工業項目，可將建設工程設計方案、施工圖設計方案納入供地方案，簡化有關報建手續，推動“交地即開工”。
（二）大力盤活存量。一是支持各地多措并舉盤活存量工業用地。二是試行預告登記轉讓，支持投資額未達到轉讓條件的工業用地先預告登記再投入、轉讓。三是支持國有工業用地抵押，拓寬建設資金來源。四是降低“三舊”改造中“工業改工業”的政策門檻，支持存量工業用地補辦用地手續。五是支持工業項目使用集體經營性建設用地，明確集體工業用地的供應方式和監管責任。
（三）引導集聚發展。一是對工業項目入園進區作出規定，明確新建或異地搬遷的工業項目，除因安全生產、工藝技術等特殊要求外，原則上應當布局在開發區（產業園區）范圍內。二是鼓勵珠三角地區地市探索建設只租不售的標準廠房，增加工業廠房有效供給，支持中小微企業集聚發展。三是鼓勵同一土地使用權人相鄰多宗工業用地集中建設生產服務、行政辦公、生活服務設施，將新型產業用地配套行政辦公、生活服務設施建筑面積放寬到總建筑面積的30%，支持工業用途與其他產業用途（不包括商品住宅）混合供地，多渠道增加混合產業用地供給，推動二三產業融合發展。
（四）加強服務監管。一是要求市縣建立工業用地用房供需服務平臺。二是規范地價管理，明確新型產業用地可實行差別化地價。三是建立監管協議制度，要求新供應的工業用地簽訂項目監管協議，相關部門按照“誰提出、誰監管”的原則實施聯合監管，確保工業用地真正用于工業。四是將工業用地有償使用合同、項目監管協議履約情況等納入信用管理，強化信用約束，實行守信獎勵、失信懲戒。
三、主要政策創新
（一）實行“標準地”供應。《若干措施》借鑒浙江等地實踐經驗，明確由省工業和信息化廳、自然資源廳牽頭制定“標準地”控制指標體系，設定建設、投資、就業、稅收、研發等方面的供地控制指標，在此基礎上，各地結合區域評估和相關規劃成果，確定具體規劃條件和控制指標納入供地方案，實行“標準地”供應，提高政府招商引資的質量，促進拿地企業“按標用地”、相關部門“對標管地”，提高工業用地綜合利用效率。當前階段“標準地”供應主要適用于各類省級以上開發區、產業園區。
（二）實行“帶方案”供應。對于規劃建設條件明確的工業項目，將供地后由項目單位編制的建設工程設計方案、施工圖設計方案，提前至供地前，由市、縣人民政府組織編制并納入供地方案；土地成交后，相關部門依申請核發建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可，縮短辦理施工報建手續所需時間，推動實現“交地即開工”。
（三）實行“帶項目”供應。為有效解決招商引資與“招拍掛”機制之間的矛盾，《若干措施》提出“帶項目”招標拍賣掛牌供應制度，對地方政府擬引入的意向用地項目，先由市、縣招商部門會同相關產業主管部門進行論證，提出產業準入條件、履約監管要求、項目監管協議等，按程序納入供地方案，再實行招標拍賣掛牌公開供應，提高了供地的精準性。
（四）試行預告登記轉讓。《中華人民共和國房地產管理法》規定，已出讓土地屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額25%以上的不得轉讓。《若干措施》借鑒2017年原國土資源部在浙江寧波開展預告登記轉讓的試點經驗，結合我省實際，建立工業用地預告登記轉讓制度，允許開發投資額未達到25%的工業項目用地在簽訂轉讓合同后，先辦理預告登記，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理轉移登記，促進土地流轉使用。
（五）支持建設“產業保障房”。針對中小微企業用地保障不足，以及工業廠房交易市場存在供應不足、價格高等問題，《若干措施》參考保障性住房建設的思路，鼓勵各地探索將標準廠房用地劃撥或協議出讓給市、縣級工業和信息化主管部門或開發區（產業園區）管委會，用于建設只租不售的標準廠房，充分發揮政府“有形之手”的重要作用，增加工業廠房有效供給，平抑市場租金價格，有效保障中小微企業生產空間。
（六）降低“工業改工業”門檻。在早期快速發展過程中，我省特別是珠三角地區形成了大量用地手續不完善、建設強度低、經濟效益差的存量工業用地。其中很多用地因上蓋物占地比例不符合要求而無法納入“三舊”改造標圖建庫范圍。為加快盤活這部分用地，《若干措施》降低“工業改工業”項目納入“三舊”改造標圖建庫范圍的門檻，支持其按“三舊”改造政策補辦用地手續。同時，按照權責對等原則，對于補辦手續后不按照約定實施“工業改工業”的，可依據事先約定由政府無償收回土地使用權。
（七）探索增加混合用地供給。一是明確新型產業用地配套行政辦公、生活服務設施建筑面積占總建筑面積的比例控制在30%以內，提高配套服務設施的建設水平，增強對新產業、新業態高素質人才的吸引力；二是允許同一土地使用權人相鄰多宗工業用地適度集中建設生產服務、行政辦公、生活服務設施，發揮配套設施的規模效益。三是允許工業用途與其他產業用途（不包括商品住宅）進行混合供地，其中工業用途建筑面積占比不低于50%，進一步促進二三產業融合發展。
（八）支持使用集體經營性建設用地。依據《中華人民共和國土地管理法》及實施條例的相關規定，《若干措施》明確了集體工業用地的供應方式，其中，以出讓方式供應的，必須采取招標拍賣掛牌方式；以租賃方式供應的，可以先采取協議方式，有兩個以上意向用地者的，再轉為招標拍賣掛牌方式。此外，為促進解決利用集體建設用地建設類住宅項目、明租暗售、以租代售等問題，《若干措施》明確工業用地上蓋物業涉及分割轉讓的，可以幢、層為基本單元進行分割；涉及銷售的，必須現房銷售。